AAPOKER德州撲克2apoker.biz-德州撲克順子大小-線上現金德州撲克-17 poker必勝法

　房地產週期的國際比較。我們對全球主要經濟體房地產週期考察發現：一般房地產繁榮期持續7-16年，絕大部分經濟體在13年左右，累計上漲幅度在96-881%之間，絕大多數經濟體在150-250%；房地產市場回檔期在2-18年之間，累計下跌幅度在5-62%之間。
　
　不同類型房產週期中的表現。從價格波動幅度看，零售地產的漲跌幅通常小於寫字樓的漲跌幅。從價格修正幅度看，住宅價格的累計跌幅往往低於樓市繁榮期中的累計漲幅；但商業地產的累計跌幅可能超過前期累計漲幅。此外，在樓市回檔期，住宅價格見底時間可能早於商業地產。
　
　人口、利率與樓市拐點。從國際經驗來看，樓市由升轉跌的拐點與購房年齡人口拐點之間的關係並不明確，但與利率週期的頂部關係更為靠近。
　
　1994年國務院決定深化住房制度改革，實現住房商品化。大陸房地產業迎來了快速發展。至今，從名義房價（除非特別說明，否則，本文中的房價均指名義房價）來看，大陸樓市的繁榮已持續約20年。那麼，國際上房地產週期一般持續多久？不同類型房產在同一輪房地產週期中的表現是否存在差異？本文將通過國際視野內的橫向比較來回答這些問題。
　
　1、房地產週期的國際比較
　
　房價週期性波動的現象曾經在美國、日本、法國等許多經濟體中出現。我們梳理了不同經濟體房地產市場的繁榮時間、房價漲幅、回檔時間和房價跌幅。在分析中，我們依據以下三條標準確定房地產市場的繁榮期和回檔期。第一，樓市繁榮持續兩年以上，期間房價年平均漲幅超過7%。第二，繁榮期內房價不出現持續超過一年的下跌。第三，樓市回檔期持續兩年以上，期間房價連續下跌。
　
　除中國大陸以外，全球其它主要經濟體房地產繁榮期一般在7-16年，絕大部分經濟體在13年左右，累計上漲幅度在96-881%之間，絕大多數經濟體在150-250%；房地產市場回檔期在2-18年之間，累計下跌幅度在5-62%之間。繁榮期持續時間和回檔期持續時間之間沒有明顯關聯。亞洲經濟體在其中總體表現得比較特殊，房價上漲的幅度更大，而持續的時間也偏長，而從此後的回檔來看，似乎時間也相對其他經濟體略長。
　
　與上述全球主要經濟體不同，中國大陸的房地產持續繁榮已超過21年，延續的時長突破了我們考察樣本中的任何一個經濟體；截至2015年，中國大陸房價累計漲幅約383%，是樣本中除香港和韓國兩個亞洲經濟體外漲幅最大的。
　
　此外，我們進一步比較不同類型房產在同一輪房地產週期中的表現。世界清算銀行提供了香港與新加坡住宅、寫字樓和零售地產的歷史價格指數。從價格修正幅度來看，在樓市回檔期，住宅價格的修正幅度往往低於其此前的累計漲幅;但以寫字樓和零售地產為代表的商業地產的價格修正幅度則可能超過前期累計漲幅。就價格絕對水準而言，經歷下跌後的住宅和商業地產價格均有可能低於樓市繁榮前的價格水準，這可能是因為亞洲經濟體的房價漲幅相對全球房價漲幅較大所致。
　
　從價格波動幅度看，零售地產的漲、跌幅通常小於寫字樓的漲、跌幅。但東南亞金融危機爆發前，香港零售地產的漲幅高於寫字樓的漲幅。
　
　從價格變化時點來看，樓市回檔期內，商業地產價格見底時間可能遲於住宅價格的見底時間。但是在東南亞金融危機爆發後的香港樓市回檔期內，寫字樓見底快於住宅見底，這可能與1995年香港寫字樓市場已經歷過調整有關。
　
　2、購房人口、利率與樓市拐點
　
　一種相當流行的觀點認為，購房人口數量是決定房產需求的基本因素，樓市拐點往往發生在購房人口見頂之後。其中，購房人口一般指25歲至44歲人群。
　
　然而，從國際經驗來看，購房年齡人口拐點與樓市拐點之間的關係並不明確。首先，經驗顯示，如果有較強的外部衝擊，住宅價格拐點也可能發生在購房人口拐點出現之前。例如，香港和愛爾蘭。其次，住宅價格拐點發生的時間也可能遠遲于購房人口見頂的時間。例如，法國的住宅價格拐點發在購房人口見頂後19年；韓國購房人口數量於2001年見頂，住宅價格卻仍在攀升。因此，僅憑藉購房年齡人口的變動不足以預測樓市拐點的出現時間。
　
　我們在對全球主要經濟體的資料進行分析後認為：購房年齡人口的確可能在長期內影響住宅價格的大趨勢；但在短期，利率對住宅價格走勢的影響更為直接，拐點往往在加息週期頂峰附近出現。以日本和美國為例，1990年9月，日本央行將貼現率提高至6%，日本住宅價格於1991年3月達到峰值；美聯儲自2004年6月起逐步提高聯邦基金利率，而美國房價在2006年4月見頂。
　
　中國大陸的購房年齡人口已經基本見頂。受20世紀80年代末生育高峰的影響，2012年大陸的購房年齡人口數量出現高峰。而在90年代，出生人口數量隨著生育率的降低而下降。因此，未來購房年齡人口數量下降的總體趨勢不可避免。但從國際經驗看，購房年齡人口數量的下降不會立刻引起房價下跌。然而，一旦未來央行政策轉而進入加息週期，房地產市場的風險就可能會逐步水落石出。